Mme Julie Leclercq,
Experte immobilière

Pouvez-vous retracer brièvement votre parcours scolaire ?

J’ai suivi le bachelier en Immobilier et, ensuite, j’ai fait une formation d’experte en biens immobiliers à l’IFAPME de Liège. Je termine par ailleurs un bachelier en droit en cours du soir à l’Université de Namur. Je vais commencer un certificat d'université en Expertise judiciaire en matière immobilière et en matière de construction à l’Université de Liège.

Quel est votre parcours professionnel ? 

Je me suis lancée directement comme indépendante. J’ai ouvert simultanément mon agence immobilière et mon bureau d’expertise immobilière. Aujourd’hui, je me consacre principalement à ma fonction d’experte immobilière et un collaborateur s’occupe de l’agence immobilière. J’insiste sur le fait que ce sont deux activités bien distinctes. Ce sont deux bureaux séparés qui ont chacun un numéro de téléphone et une adresse e-mail qui leur est propre. On pense souvent en Belgique que les professions d’agent immobilier et d’expert immobilier sont identiques, alors que pas du tout !  Souvent, on entend des agents immobiliers dire qu’ils vous feront une expertise gratuite. En fait, ce qu’ils font, c’est simplement se rendre dans un bien et vous dire le prix, sans remettre de document, de rapport. L’expert immobilier, lui, pour faire son estimation, va se baser sur des calculs, des lois, etc. Il va remettre un rapport détaillé. Je me bats pour que la profession d’expert immobilier soit reconnue comme une profession règlementée et que l’on soit obligé de suivre des cours, comme c’est le cas pour le métier d’agent immobilier. Notre travail a beaucoup de conséquences. Par exemple, on est parfois confronté à des problèmes de mérule (champignon qui pousse sur les bois ouvrés et qui provoque la pourriture) dans un bâtiment. Dans ce cas, il arrive que l’avis que l’on émet suggère des travaux qui peuvent coûter des milliers d’euros !

En quoi consiste votre travail ? 

Le côté "vente" de la profession d’agente immobilière me dérangeait. Le métier d’experte est beaucoup plus scientifique, plus strict. Quand j’expertise un bâtiment, je regarde comment il est construit. Un expert immobilier doit avoir des connaissances techniques dans les matériaux, les types d’isolation, de chauffage, de toits, etc. Il y a aussi le côté juridique, par exemple, quand on est appelé pour estimer un bien dans le cadre d’une expropriation (déposséder quelqu'un de la propriété d'un bien, dans un but d'utilité publique conformément à la loi). Le côté économique intervient également car on doit s’adapter au marché via les index qui sortent tous les 6 mois et via l’Ordre des Notaires. On doit aussi pouvoir faire face à différentes situations. Par exemple, si j’expertise un bien près duquel va s’ouvrir un centre commercial, quelle sera l’influence de ce centre commercial sur le prix du bâtiment expertisé ? De plus, le marché fluctue en permanence en fonction de l’offre et de la demande. C’est donc un boulot passionnant car on doit constamment s’adapter. Je suis une des seules expertes en Belgique à travailler de Bruxelles à Arlon car j’ai mis en place un coefficient géographique pour analyser le marché par quartier, par village et un coefficient historique, pour tout ce qui est bâtiment ancien. Je suis spécialisée dans ce type de bâtiments. Par exemple, quand on expertise un bâtiment ancien, il faut parfois pousser la recherche au niveau du cadastre pour savoir de quand date le bâtiment. Cela peut apporter une plus-value au bien. J’ai ainsi expertisé une ferme du côté de Waterloo dont la valeur a augmenté de 50000 euros car Napoléon y avait logé. Beaucoup de facteurs sont donc à prendre en compte. 

Qui fait appel à vous ?

Ce sont généralement des particuliers qui veulent vendre eux-mêmes leur maison et souhaitent donc en connaître le prix. Des personnes expropriées font également appel à mes services, lorsqu’elles ne sont pas satisfaites du montant qu’on leur propose en dédommagement. J’interviens aussi lorsqu‘une personne conteste le montant que son assurance lui offre pour son bien suite à un sinistre. En outre, je réalise des expertises juridiques. Quand il y a un trouble du voisinage, une construction qui vient gâcher la vue d’un bien, etc., j’évalue à combien équivaut le dommage. Je fais également des états des lieux locatifs à l’entrée du bien et à la sortie. J’estime les dégâts qui ont été occasionnés par les locataires dans l’habitation. Par ailleurs, je réalise des états des lieux constructifs. Par exemple, si la commune réalise des travaux de voirie près d’une maison, avant que ceux-ci ne commencent, je réalise un état des lieux afin de connaître l’étendue des dégâts éventuels que la maison pourrait subir (ex : fissures dans les murs). Une fois les travaux terminés, je remets un rapport d’état des lieux de fin de travaux. Dans le cadre d’une expertise judiciaire, je me rends dans le bien et j’écoute les personnes, leurs soucis. Je prends note des conversations pour ne manquer aucun élément. Je prends des mesures et fais des photos du bien. A partir de cela, j’établis un rapport écrit. Je compte aussi développer un volet "visites assistées". Une personne qui veut acheter une maison pourra bientôt faire appel à moi et je l’accompagnerai lors de la visite du bien. Je pourrai ainsi donner mon avis sur l’habitation et lui confirmer si le prix demandé pour le bâtiment est juste ou s’il est trop élevé. Cela permettra d’éviter les mauvaises surprises aux acheteurs (immondices dans le jardin, travaux non prévus, etc.).

Quelles sont vos conditions de travail ? 

Comme c’est un travail commercial, j’ai l’avantage de commencer vers 9-10h du matin. Je termine vers 19-20h. Lorsque je réalise une expertise, je reste environ 1h-1h30 chez le client. La durée de rédaction du rapport peut varier de trois heures à une ou deux journées. Parfois, je regroupe plusieurs visites sur une même journée et rédige les rapports le lendemain. Il y a tout un travail administratif. Certains experts ont la chance d’avoir une secrétaire. Moi, je n’en ai pas. Je me déplace sur toute la Wallonie et Bruxelles-Capitale, je suis donc souvent en voiture.

Avec qui collaborez-vous ? Est-ce un travail d’équipe ?

C’est un métier assez solitaire. Je travaille seule.

Quels sont les aspects positifs et négatifs de votre profession ?

J’aime être indépendante et donc pouvoir exercer mon métier à ma convenance. J’apprécie aussi de pouvoir allier le côté scientifique, rigoureux et le côté humain, le contact avec les clients. Comme inconvénient, je dirais que vu mon statut d’indépendante, je suis seule responsable de mes revenus. Souvent, ce métier s’exerce en complément d’une autre activité (agent immobilier, architecte, etc.).

Selon vous, quelles sont les qualités requises pour exercer ce métier ?

Il convient d’être strict, rigoureux avec soi-même, mais aussi avec les clients. Quand on estime un bien, qu’on rend une valeur, les personnes sont souvent déçues. Elles pensaient que leur bien valait plus. Dans ce cas, c’est important de pouvoir justifier le prix que l’on a estimé. Ma fonction requiert aussi beaucoup de patience et une bonne capacité d’écoute. Il est également nécessaire de se remettre en question et transmettre un dossier à un confrère, si besoin. Il faut pouvoir se dire qu’on ne sait pas tout faire !

Comment maintenez-vous vos connaissances à jour ?

Je consulte le site notaire.be, le site immoweb.be, etc. Je me tiens au courant du marché. J’ai des contacts avec des notaires, des agents immobiliers, avec l’ABEX (Association Belge des Experts). Je m’informe sur les nouvelles lois, la jurisprudence. J’essaie de nouvelles méthodes de calcul.

En tant que femme, est-il difficile d’exercer ce métier ?

Nous ne sommes que deux femmes dans la province de Liège à occuper cette fonction. Lorsque je me rends sur un chantier, je porte des bottes de travail et un casque, ce qui n’est pas toujours très féminin. Les clients sont parfois surpris quand ils me voient arriver. Ils s’attendent plutôt à voir un homme de 50 ans et non une jeune femme. Je dois m’imposer deux fois plus. Mais, si je fais preuve de rigueur dans mon travail, il n’y a pas de souci, tout se passe bien.

Quels conseils donneriez-vous à une personne qui a envie de se lancer dans ce métier ?

Je dirais que c’est un beau métier si l’on n’a pas envie d’avoir un chef en permanence. On peut être libre, trouver un bon équilibre entre sa vie professionnelle et sa vie de famille. Il faut cependant s’imposer une discipline. Par ailleurs, ce n’est pas un métier monotone, on ne voit jamais deux maisons identiques.